UPPP是处所当局除普通债和专项债之外的唯逐一个具有着诸多部分规定束缚着确当局合规举债形式，具有必定的体例性法令合规系统，UPPP也是国内外上公认的公私团结最为有用的路子之一。自2014年UPPP元年往后，UPPP形式对海内根底举措措施补短板和提质进级做出了庞大孝敬。UPPP形式在海内又分为广义和狭义，狭义UPPP首要参考国办发〔2015〕42号文，齐备契合财经律例哀求的政企互助形式更可能称作UPPP；广义UPPP源于财金〔2014〕76号文，是财务部经过名目库和两评一案等囚系审批手腕给以束缚的政企互助名目范围，

　　现阶段，广义UPPP形式堕入了推延、停息或暂缓的场合排场，笔者的话以为，国度的主基调是返回政企互助的焦点素质和内涵逻辑，依照名目属性和资本均衡逻辑，适合以何种形式实行就采取何种形式，制止经过广义UPPP的外套去袒护名目自己或处所财力收不抵支的究竟，经济成长和名目推动切勿脱实向虚，制止构造性危急的产生。

　　UPPP固然按下了停息键，人民经济和社会成长不克不及停息，华夏式今世化历程不克不及停缓，今世财产系统建立不克不及窒碍,根底举措措施和乡村扶植的强链、补链、延链、锻链和补短板、强弱项、织网补网等动员经济成长的根底性扶植推绝暂缓。笔者的话以为，现阶段可能应用的政企互助形式首要包罗特准运营、片区开辟、XOD、资本抵偿、投融资+EPC、地皮一二级联动等，详细大略以下：

　　依照国办发〔2015〕42号文，在动力、交通运送、水力、情况庇护、农业、林业、科技、保护性安居工程、调理、卫生、养老、教诲、文明等大众办事范畴，勉励采取当局和社会本钱互助形式。此中，在动力、交通运送、水力、情况庇护、市政工程等一定范畴必须实行特准运营的，按《根底举措措施和共用奇迹特准运营办理法子》履行。即在狭义UPPP范围里包罗了特准运营形式，并且是与财务部广义UPPP相并行和自力的。

　　《投标招标法实行规则》第九条则定“可能一直止投标”情况的第（三）项“已经过投标体例选定的特准运营名目投资人照章可以或许自行扶植、出产或供给”。行政律例层面，针对两标并一目标描写也只是是针对特准运营，而非广义UPPP，广义UPPP的两标并一标也只是是在财金[2016]90号文如许一个部分告诉里有所说起，终究的落脚点仍是要契合《投标招标法实行规则》第九条的规模。是以，从两标并一目标角度，特准运营是在当局行政律例中说起的形式，而广义UPPP其实不熟手政律例中表现。

　　当局受权实行机构，依照《根底举措措施和共用奇迹特准运营办理法子》相干哀求，采取“特准运营”形式经过公然投标体例肯定社会本钱方，社会本钱中标后，自行或组装名目公司算作名目的特准运营权人，与实行机构签定特准运营和谈，并依照特准运营和谈商定职掌名目投资、融资、想象、扶植、经营及托付等事情。名目公司经过名目用户付费、配套举措措施运营性支出、当局可行性缺口补助等发出投资并取得公道报答。

　　（一）在必定刻日内，当局授与特准运营者投资新建或改扩建、经营根底举措措施和共用奇迹，刻日届满托付当局；即BOT、ROT、TOT。

　　（二）在必定刻日内，当局授与特准运营者投资新建或改扩建、具有并经营根底举措措施和共用奇迹，刻日届满托付当局； 即BOOT、ROOT。

　　（三）特准运营者投资新建或改扩建根底举措措施和共用奇迹并托付当局后，由当局授与其在必定刻日内经营； 即BTO、RTO。

　　特准运营与广义UPPP的素质区分是特准运营中当局和企业是笔直联络，普通必须企业自行成扬名目公司；而广义UPPP形式中更夸大当局与企业同享好处、分管危急，普通必须当局受权处所国企算作出资代表与社会配合组装名目公司。

　　县级以上黎民当局相关行业主管部分或当局受权部分可能按照经济社会成长须要，和相关法人和其余集体提议的特准运营名目提倡等，提议特准运营名目实行方案。特准运营名目该当契合人民经济和社会成长整体计划、主体功效区计划、地区计划、情况庇护计划和平安出产计划等专项计划、地皮使用计划、城乡计划、中期财务计划等，而且扶植经营尺度和囚系哀求明白。名目提议部分该当包管特准运营名目的完备性和延续性。

　　名目提议部分可能拜托第三方机构，展开特准运营可行性评价。必须当局供给可行性缺口补贴或展开物有所值评价的，由财务部分职掌展开相干事情。

　　名目提议部分依靠本级黎民当局成立的部分调和体制，会同成长鼎新、财务、城乡计划、河山、环保、水力等相关部分对特准运营名目实行方案停止检查。经检查以为实行方案可行的，各部分该当按照职司划分出具书面检查定见。名目提议部分归纳各部分书面检查定见，报本级黎民当局或其受权部分核定特准运营名目实行方案。

　　县级以上黎民当局该当受权相关部分或单元算作实行机构职掌特准运营名目相关实行事情，并明白详细受权规模。

　　实行机构按照经核定的特准运营名目实行方案，该当经过投标、合作性构和等合作体例采用特准运营者。特准运营名目扶植经营尺度和囚系哀求明白、相关范畴商场合作比力充实的，该当经过投标体例采用特准运营者。实行机构该当在投标或构和文献中载明是不是哀求创制特准运营名目公司。

　　实行机构该当与照章选定的特准运营者签定特准运营和谈。必须成扬名目公司的，实行机构该当与照章选定的投资人签定初阶和谈，商定其在划定刻日内备案成扬名目公司，并与名目公司签定特准运营和谈。

　　在《中心国务院对于深入投融资体系体例鼎新的定见》(中发〔2016〕18号)中,对狭义确当局与社会本钱互助提议的焦点描写：经过特准运营、当局购置办事等体例，在交通、环保、调理、养老等范畴采纳单个名目、拉拢名目、连片开辟等多种情势，扩展公品和办事供应。

　　在《国务院办公厅对于增进开辟区鼎新和立异成长的多少定见》（国办发〔2017〕7号）中，对开辟区办理体系体例和经营形式立异等方面提议哀求，好比美满开辟区财务估算办理和自力核算体制，撑持以种种通盘制企业为主体，依照国度相关划定投资扶植、经营开辟区，或托管现有的开辟区，享福开辟区相干策略。

　　片区开辟名目投资体例常常包罗地皮甲第清算、公益性根底举措措施名目、安设房、有必定支出的运营性根底举措措施名目、商场化的房地产二级开辟、财产导入和孵化、乡村根底举措措施的经营等。支出来历首要为地区的地皮出让净收益、增量财税支出、非税支出（行政治业免费）和经营租借收益、房地产二级开辟收益等。

　　处所当局和处所平台为了鞭策片区开辟名目的停顿，同时躲避处所当局隐性债权，常常轻易依靠房地产二级开辟。地皮的二级开辟收益是不是可以或许果真依照预期完毕将会成为决议名目成败的关头身分。然则，商品房的供需均衡自己便是成立在必定的人民经济体量和实体经济的根底上的。一点儿处所气力较强的平台公司在归纳开辟名目中充任着“实行主体”或“操盘手”的脚色，地皮由其获得，开辟收益由其取得，从而反哺到不收益的根底举措措施名目的投资，过程当中大概必须其余社会本钱赐与必定的阶段性的权力性或债权性资本撑持，地皮开辟的节拍也团体上与名目实行的历程相婚配。

　　片区开辟要顺着乡村的头绪和秘闻，尊敬处所人文、情况、因素和资本天禀，依靠惠企策略、经商情况和财产结构优化等方面，做说大人民经济体量，实实际体经济和财产实业的良性成长，慢慢完毕生齿、本钱、资本的优化设置装备摆设，引发经济成长内活泼力，完毕房地产商场与实体经济的两条增加弧线的耦合。只要壮大的经济体量和财产合作力才是片区开辟名目可以或许高质料安稳成长的源能源。相关招商引资和财产导入的相干提倡详见作品 《浅谈招商引资与财产导入对片区开辟名目的相当主要性！》 。

　　依照当局财务估算办理、处所当局融资举债办理、UPPP、专项债等法令律例和相干策略文献的划定和哀求，今朝片区开辟的投融资形式首要包罗当局受权的ABO、特准运营、投资人+EPC形式、和按照财务才能和种种策略资本对详细子名目的策略拉拢应用。今朝行业内比力罕见的运作形式与买卖构造为：ABO形式与投资人+EPC的归并利用，即当局受权平台公司发动片区开辟名目，平台公司照章依规公挖掘用投资人创制合伙名目公司停止名目的投资扶植和经营。名目的竞价目标按照详细名目特点及与潜伏社会投资人的构和商量，普通有投资报答率、勘测想象及动工的下浮率、融资本钱、财产成长嘉奖等。地区归纳开辟名目的典范买卖构造以下：

　　片区开辟名目是城镇化历程中自动调控、优化乡村空间结构与财产转型进级的归纳成长体例。为完毕地域可连续成长，片区开辟名目需从目的和须要剖析、评价地区经济地舆前提等资本天禀和比力劣势、内内部商场财产链等因素会聚等方面，迷信公道采用成长体例和旅途。从整体计划-名目提倡书-可研开端，到财务才能、策略与合规形式，再到资本均衡剖析、投融资方式等，一同合成细化，构成实行方案与条约系统。应用目的导向、体例化思惟、全进程办理对象与音信化大数据体例停止实行。筹谋进程就像对多变量方程组或运筹学范畴的非线性计划模子求解，每一个未知变量自成系统又相互感化、轮回嵌套。

　　第一：决议计划体制和客观冷静前提。此中包罗当局和社会本钱的决议计划过程与体制，互助地区内的存量资本、策略等方面的劣势，互助地区内的社会、经济、天然等客观冷静情况和前提等。

　　第二：互助形式与实行旅途。此中包罗合适名目实行的买卖构造、报答体制和竞价目标，资本付出与支出的合规旅途，融资的可行性，迷信的条约系统等。

　　第三：规规定位与财产定位。此中包罗当局计划的迷信性与合用性，财产结构与计划的跟尾，财产结构与功效业态的合感性，将来功效定位与近况的联络等。

　　第四：财产导入与乡村经营。此中包罗财产导入思绪与招商引资战略的搭建，地区内增量财税支出完毕的靠得住性，乡村经营和根底举措措施经营战略等。

　　第五：资本均衡与地皮代价。此中包罗扶植开辟时序和地皮出让时序的放置，地皮代价及将来走势的评价，支出完毕的预期，支出完毕的保护体制，失约罚则体制，绩效查核体制等。

　　每个变量的变革规模都由多少身材变量配合感化而天生，通盘的变量配合感化感化地区归纳开辟名目的筹谋进程和实行进程，蜕变变化和设备的进程便是名目根底前提变革的进程，终究经过差别变量的优化拉拢，配合感化，告竣终究的绝对幻想的名目互助体制和实行方式与旅途。

　　危急描写：片区开辟名目触及事情体例复杂、手续烦琐，必须在运作阶段做好权责利束缚，制止互助各方发生不合和冲撞，感化名目推动。

　　躲避办法：在名目的后期筹谋筹办阶段和投标采用社会本钱以前，必须明白两边权力责任鸿沟前提、危急使命承当、名目公司组装、名目扶植、名目经营、触及的地皮、税收、绩效查核等各首要鸿沟前提。大部分情况，当局方首要职掌名目发动、名目后期筹谋、投资名目的审批办理、体例计划可研、地皮报批、地皮征拆及出让办理、处所各部分审批和大众联络调和、保护扶植动工前提、财产成长搀扶策略、财产导入和招商引资等；社会投资方首要职掌名目的投资、扶植、经营、共同财产导入等。

　　危急描写：征地拆迁的首要事情包罗征拆方案、征拆前入户查询拜访、征拆用度预估、征拆进度推动等事情，主宰权在当局方，征拆事情不力将间接致使名目实行进度滞后，产生非常资本本钱，感化名目收益完毕。大部门环境下，除三旧革新和计划规模内的团体用地可能由非土储机构实行征地拆迁外，其余待拆迁地皮的征地拆迁主体必需是处所地皮储蓄机构，不得由社会本钱职掌，社会本钱可能付出征地拆迁用度，然则实行主体不克不及是社会本钱。

　　躲避办法：要在后期构和和条约条目中明白征地拆迁用度由当局包干利用，超越部门非社会本钱使命范围。社会本钱在拆迁过程当中要辅佐当局尽量拆迁进度，构成地块要尽量具有可出让前提。

　　危急描写：片区开辟名目融资涉嫌固化当局出资使命，和涉嫌以财务资本算作企业的还款来历，普通银行的可融性较差，名目融资方案较难落地。

　　躲避办法：在合范例畴内，征地拆迁用度只可由社会本钱资本办理，没法以名目公司形式融资；根底举措措施和公益性举措措施投资可能经过自有资本、保理、基金、信誉贷等多种融资渠道兼顾办理；提倡增强与财政投资人、金融机构的连接相同，提早引入各种金融资本和潜伏互助方配合连接当局和相干主体，配合研讨推动名目，提早做好名目的可融资性尝试。必须注重，若是要进步名目的可融性，可能在片区开辟名目中包装多少个可能取得银行的子名目，好比安设房、乡村革新一二级联动、有必定运营支出的准运营名目等。

　　危急描写：片区开辟名目存留当局财税支出不克不及按预期完毕或互助开辟规模沿海皮出让支出缺乏以均衡名目开辟经营本钱的环境，致使名目团体出入及社会投资人资本没法均衡的危急。

　　躲避办法：一是要成立开辟时序的静态调零件制，按照现实停顿环境实时调节投资方案，与当局宁静台公司计划创造“止损”体制，名目开辟的时序可能从名目投资阶段、平台公司付费的付出工夫即名目公司获得支出时序阶段兼顾剖析，要归纳思索投资鸿沟前提、地皮开辟的内部束缚前提、地皮出让条件、基建工程工期婚配的地皮增值招拍挂机会、名目连续运作等相干维度的鸿沟前提。

　　二是要按照方今处所房地产商场情况，引入内部专科评价机构，公道展望名目互助期沿海皮价钱区间，根据处所地皮出让金计提策略，预算可用于真名目的地皮出让金金额。片区内待出让地皮必须纳上天皮储蓄三年方案，并逐年纳上天皮出让年度方案，保证扶植用地目标可以或许满意扶植须要，要充实思索会合供地对名目现款流的感化。必须当局许诺在地皮清算和根底举措措施扶植完整前提下，践约定期出让地皮。必须要点存眷，依照中心办公厅、国务院办公厅印发的《对于调节美满地皮出让支出利用规模优先撑持村落复兴的定见》，到“十四五”期末，以省（自制区、直辖市）为单元核算，地皮出让收益用于农业墟落比率到达50%以上。在运作名目过程当中必须明白本级当局可能保存的地皮出让净收益的比率。必须注重，一点儿个片区开辟名目大概自己就与村落复兴和农业墟落相干联，地皮收益保存可能用于该名目的比率就会进步，也契合策略哀求，要充实使用策略盈余。

　　三是要迷信公道预算名目开辟过程当中间接发生的税收及其余非税支出，要展望将来财产税收和财务才能的增加环境等。经过书面情势商定如财税增量缺乏以均衡和补足名目投资及收益，则以当局将来年度估算内其余资本给予补足。要经过合适的体制制止当局隐性债权，制止财务付出与名目付费必定联系关系和逐一对应。

　　四是要明的当局增量财税支出返还平台公司的工夫节点和平台公司兑付社会投资人投资收益的工夫节点，经过失约罚则进步当局宁静台公司的失约本钱。

　　五是努力指导和共同处所当局片区开辟名目与处所当局专项债、财务专项补助性资本、处所国企信誉债和收益债等无机联合，与UPPP形式、TOT形式、BOT形式等调整应用，下降名目资本峰值，加速名目推动，进步名目收益，满意各方诉求。

　　六是在名目运作后期努力领会专科房地产开辟企业和相干财产投资的范围企业对片区沿海皮的投资幻想，实时锁定相干互助方，为提早锁命名目地皮出让支出做好铺垫，也为名目实行的经济可行性供给增信。

　　“XOD形式”，是TOD（大众交通导向）、EOD(教诲举措措施导向或生态情况导向）、COD（文明举措措施导向）、HOD（归纳调理举措措施导向）彩名堂官方 、AOD形式（当局计划导向）、SOD形式（社会办事举措措施导向）、POD（乡村花园等生态举措措施导向）等在内的、满意今世城镇成长多种须要的开辟形式的统称。素质上都因此某一焦点因素、关头资本、主要启动为目的地，向外衍生和延长，构成必定的功效堆积区和业态归纳结构地，重视地皮资本的粗放使用、生态情况的庇护和人与天然的协调成长。XOD形式中应用比力普遍的首要是TOD和EOD。

　　经济勾当遍及存留内部性，内部性是指“那些出产或损耗对其余整体强征了弗成抵偿的本钱或赐与了不必抵偿的收益的情况”，内部性可分为正内部性和负内部性。此中，正内部性透露表现某个经济主体停止勾当所带来的私家收益小于该勾当所带来的社会收益，当私家本钱小于该勾当所酿成的社会本钱时被称作负内部性。为了不商场失灵和进步资本设置装备摆设效力，当局普通会经过财务加入来有用干涉干与内部性题目，使得私家与社会的本钱和收益趋于均衡。

　　XOD恰是鉴于根底举措措施的较强的正内部性，经可以或许发生经济代价的大众资本和产物所发扬的正内部性代价内部化，从而排斥社会本钱供给正内部性产物的努力性。

　　1. EOD形式因此生态庇护和情况管理为根底，以特点财产经营为支持，以地区归纳开辟为载体，采纳财产链延长、结合运营、拉拢开辟等体例，鞭策公益性较强、收益性差的生态情况管理名目与收益较好的联系关系财产有用融会，兼顾推动，一体化实行，将生态情况管理带来的经济代价内部化。

　　生态情况部相关EOD的两个文献，《对于保举第二批生态情况导向的开辟形式试点名目的告诉》（环办科财函〔2021〕468号）、对于印发《生态环保金融撑持名目储蓄库入库指南（试行）》的告诉，生态情况管理名目鸿沟清楚，生态情况管理与财产开辟之间紧密亲密联系关系、充实融会，制止有关名目，除范例的UPPP名目外，不触及经营时代当局付费，不以地皮出让收益、税收、预期新增项目财务支出等返还补贴算作名目收益。力求在不依托当局加入的环境下完毕名目团体收益与本钱均衡。不以所有情势增添处所当局隐性债权。摸索将生态情况管理名目与资本、财产开辟名目一体化实行的名目集体实行体例，依靠名目承当单元仅为一个商场主体。须在名目层面完毕联系关系财产收益补助生态情况管理加入。EOD首要策略以下：

　　2. TOD形式因此大众交通为导向的开辟形式。是一种以大众交通为核心、归纳成长的步辇儿化城区。此中大众交通首要是地铁、轻轨、车站等路线交通及巴士支线，尔后以公交站点为中间、以400—800m(5⑽分钟步辇儿旅程)为半径成立集事情、贸易、文明、教诲、栖身等为一体的城区。以完毕各个乡村组团松散型开辟的无机调和形式。笔者的话以为，TOD也应包罗铁路沿线及站场周边的地皮开辟和站城一体化。EOD首要策略以下：

　　▌2012年12月，国务院出台《对于乡村优先成长大众交通的指点定见》，勉励撑持对轨交用地的地上、公开空间，依照商场化规定实行地皮归纳开辟使用，收益用于填补扶植和经营吃亏。

　　▌2013年8月，国务院宣布33号文（《对于鼎新铁路投融资体系体例加速推动铁路扶植的定见》）提议，加鼎力度盘活铁路用地资本，勉励地皮归纳开辟使用。撑持铁路车站及各线路用地归纳开辟。

　　▌2014年8月，国务院办公厅出台《对于撑持铁路扶植实行地皮归纳开辟的定见》，划定了铁路沿线实行地皮归纳开辟的规定、界线、策略、囚系等题目，提议了撑持以自立开辟、让渡、租借等多种体例盘活使用现有扶植用地，勉励对既有铁路站场及毗连地域实行地皮归纳开辟。

　　新建铁路名目未肯定投资主体的，可在名目投标时，将地皮归纳开辟权一并投标，新建铁路名目中标人同时获得地皮归纳开辟权，相利用地可按开辟分期商定一次或分期供给，供地价钱按出让时的商场价肯定。新建铁路名目已肯定投资主体但未肯定地皮归纳开辟权的，归纳开辟用地采取投标拍卖挂牌体例供给，并将同一联建的铁路站场、各线路工程及相干计划前提、铁路扶植哀求算作获得地皮的条件早提。

　　EOD形式是推动公益性生态情况管理与联系关系财产开辟名目有用融会，肥瘦配搭。一个商场主体兼顾实行，将生态情况管理算作团体名目的加入因素一体化推动扶植运维一体化实行。在名目鸿沟规模内力求完毕名目团体收益与本钱均衡，削减当局资本加入。依靠名目中生态情况管理的使命主体为企业的不适合EOD形式，不得超越依靠名目规模，泛假名目收益，将税收和地皮出让金等当局财务支出归入名目收益。

　　生态情况管理可能包罗大气传染防治、水生态情况庇护、要点海疆归纳管理、泥土传染防治、农业墟落传染管理、固废处置措置及资本归纳使用、生态庇护修理等。

　　联系关系财产可能包罗生态农业、渔业、观光、康养等生态财产开辟名目；数字经济、干净医药、电子元器件等情况敏锐型财产会聚区开辟名目；“光伏+”等新动力、生物资能使用等干净动力名目；国度储蓄林、经济林砍木发卖、林下经济和碳汇目标买卖；烧毁矿山资本使用支出；固废处置、浑水处置支出等等。

　　TOD形式可能包罗与大众交通（通常为地铁）扶植相关的各种从属运营性举措措施的开辟扶植，首要目标是经过“地铁+财产”的形式，用运营性财产的发卖、出租、运营等完毕的支出填补乡村路线交通扶植和经营的大量吃亏，减缓财务承袭压力，滑润财务付出使命。

　　1、辨认名目，团体经营。辨认生态情况管理名目及其联系关系财产开辟名目，明白一体化实行的可行性，初阶肯定名目实行鸿沟和目的哀求等。

　　2、归纳测算，优化鸿沟。剖析名目归纳本钱与整体收益，算好团体账、归纳账，在保证财产开辟名目收益反哺生态情况管理名目的根底上,优化调节名目鸿沟规模，建立名目投资与支出相均衡的名目包，肯定扶植范围、扶植体例、手艺线路等。明白名目支出、经营本钱、买卖构造等焦点前提。

　　3、名目立项，推动落地。按照名目详细环境，可停止子名目划分立项团体实行，或团体立项。当局投资名目依照招招标等相关哀求，采取商场合作的体例肯定名目实行主体。企业投资名目依照招商引资等相关哀求，肯定名目实行主体。立项停工后，必须联合名目的资本均衡体制、买卖构造、投融资逻辑等体例实行方案，报当局相干部分审批后展开投标洽购过程。

　　4、绩效查核，增强办理。明白生态情况管理收效哀求，成立健康绩效评议及查核体制，实在发扬名目各方办理职司，增强名目实行进程囚系。

　　1.路线交通场站及周边地皮归纳开辟地块和筹资地块的做田主体为郑州地铁团体。各级地皮储蓄机构根据当局核准的做地实行方案与郑州地铁团体签定做地和谈。郑州地铁团体职掌将地皮从 “毛地”“生地”开辟清算成 “净地”“熟地”。

　　2.路线交通归纳开辟用地出让后的地皮出让总价款,在扣除33%计提事变后,盈余67%的本钱及净收益全数拨付做田主体。

　　3.路线交通场站及周边地皮归纳开辟首要是指联合路线交通车辆段、泊车场、区间、站点及从属举措措施,对其规模内的地皮及周边地块停止地上、公开空间开辟使用,成立集交通、商务、贸易、文明、教诲、栖身等为一体的乡村功效区。

　　4.由郑州地铁团体提早垫资实行的为归纳开辟利用的地上、公开主体工程计入预留工程扶植本钱,由地皮受让人承当，纳上天皮出让条约条目。做地策略素质上是将地皮储蓄枢纽必须的征地拆迁抵偿和后期开辟交由处所国企实行，郑州的作法不触及一二级联动，而是经过地皮出让金的保存并拨付做田主体完毕做田主体的资本均衡。

　　为了填补社会本钱对本应由当局供给的根底举措措施和共用举措措施扶植资本的撑持，保证社会本钱获得合适的投资报答，由当局梳理所属地区内可设置装备摆设于社会本钱的资本，首要指矿产资本（河砂、砂石矿、煤矿、金属矿、页岩气等）、具有不变收益的存量物业（包罗水厂、供暖、房产等）等，社会本钱自行或与处所国企配合获得优良资本的开辟使用和经营收益的权力，经过资本代价的发掘和开辟，填补在无收益根底举措措施名目的加入，团体上完毕资本均衡。与EOD中的肥瘦配搭的理想是分歧的。

　　而矿产资本的权属首要是指矿业权（包罗探矿权和采矿权），除国度划定不宜公然矿种外，必须以投标、拍卖、挂牌体例出让。依照2015年水力部、河山资本部、交通运送部结合印发《对于进一步增强河流采砂办理事情的告诉》（水建管[2015]310号），非季候性河道照章实施河流采砂容许。季候性河道，采砂办理以矿产资本办理为主，照章实施采矿容许。

　　即资本抵偿形式没法像片区开辟或EOD那样，将多少个名目打包成一个名目由一个主体实行，根本逻辑是社会本钱为当局在某些名目（称为被抵偿名目）支出了本钱、价格或做出孝敬，在又一个点儿范畴和名目（称为抵偿名目）经过手艺操作获得资本和物业，抵偿名目的资本物业的开辟支出足以笼盖其自己投资和被抵偿名目中社会本钱支出的本钱和价格。

　　1.资本的获得躲避不了公然招采的法式，在资本获得方面存留较大不愿定性。必须商定未乐成获得资本的处置体制。

　　2.资本的开辟存留空间计划、生态红线、报建手续、商场发卖等方面的危急，必须条件深切论证剖析，做好危急防控办法。

　　3.当局设置装备摆设的资本偶然都是优良的资本，受音信过错称感化，抵偿名目大概调演化成被抵偿名目，进一步加重社会本钱的资本收受接管危急。

　　“EPC+F”形式中的“EPC”是一种照章合规的总承包形式，此中“F”即Financial融资的意义，哀求中标承包商职掌扶植名目的部门或全数资本筹集事情，其素质来历于当局资本临时欠缺，动工过程当中当局需推迟付出。“EPC+F”形式普通由当局或其相干部分算作扶植单元经过公然投标体例拔取中标承包商，在扶植期内部分付出或不予付出，在扶植期满3⑸年内分批付出总承包款，并付出必定融资利钱。必须注重，现阶段受《当局投资规则》束缚，当局部分或奇迹单元算作扶植单元的推迟付出名目涉嫌违规BT和为当局投资名目垫资动工，相关垫资名目的量化界定尺度，详见《何谓“垫资名目”？》。故此，普通EPC+F名目的扶植主体都由处所共有企业来承当。EPC+F的首要特性：

　　1. 从产权主体使命上看，投融资使命应由扶植单元职掌，构成的流动物业归扶植单元通盘，构成物业若可运营，则运营性收益也归扶植单元通盘。而在“EPC+F”形式下，扶植单元将投融资使命转移给承包方，物业通盘权及未来大概存留的收益权仍归扶植单元通盘，存留着较着的“责、权、利”不统1、不屈等的环境。

　　若扶植单元授与承包商响应物业及其收益权或特准运营权（要契合25命令的特准运营规模），承包商按照和谈商定在运营期内构成有形物业或金融物业，且享有物业必定刻日的收益权，则名目改变成为特准运营BOT或合规UPPP形式。

　　2. 从负借主体上看，在扶植单元资本来历无保护环境下，承包商不管以何种体例停工资本筹集勾当，扶植单元许诺的付款都轻易被界定为隐性债权，缘由在于扶植单元的付款责任与毕竟必须财务来承当的使命之间是逐一对应的，即以预期的财务支出算作企业偿债资本的来历，属于变相融资。如不财务付出使命的名目，则完整没必要以+F的体例实行，完整可能商场化融资，注重，此处的财务付出使命亦包罗专项债或各级财务补助等。承包单元针对筹资勾当可能利用自有资本垫资，不增添企业欠债；在自有资本缺乏环境下一是可能经过银行乞贷融资，增添企业欠债；也能够经过其余金融机构、包管机构立异形式和体例去融资。

　　3. 从回款危急上看，不管当局付出节拍若何设备，按《估算法》划定当局的全数付出必需参加本级财务估算并经抉择经过后材干付出，对跨年度的还应归入中期财务计划。是以，未归入或无方案归入财务估算的、未能定时刊行专项债的、下级财务补助资本未能定时到位的“EPC+F”名目，回款危急较大。

　　4. 从投标前提上看，依照《投标招标法》第9条则定，投标人该当有停止投标名目的响应资本或资本来历已落实，并在投标文献中照实载明。此中资本来历已落实，是指资本固然不到位，但其来历已落实，如专项债已获批、银行已许诺等等。是以，“EPC+F”形式加入投标阶段的条件最少是业主已落实资本来历。

　　“EPC+F”形式区分于今朝罕见的保守动工总承包和UPPP形式，穿透来看，应视为承包商垫资动工形式。焦点危急是回款保护和隐性债权，必须当局将付出使命按年归入本级财务估算，并经过合适的操作手腕躲避隐性债权。

　　垫资有危急，实行需慎重。修建动工企业介入处所的EPC+F名目，笔者的话以为首要存眷点和操作提倡以下：

　　1. 最少在名目包装层面和投标层面不触及处所当局隐性债权，不触及为当局垫资。即当局财务资本不管何种情势给处处所国企都不克不及与处所国企必须改期付出总包办方的工程款及资本本钱完整对应。

　　2. 名目自己可以或许动员周边的运营性名目，包罗最近两天和中持久，周边的运营性支出可能由处所国企兼顾应用；名目业主的信誉品级、物业欠债、现款流估计可能支持名目回款。

　　4. 当局和处所平台过从不持久或常常性失约事务，处所财力绝对妥当，欠债率和财务自给率在公道区间内，生齿未呈现比年负增加，经商情况较高，人民经济与社会成长趋向杰出。

　　6. 名目的实行对加入一方商场、补足动工功绩、计谋成长必须等方面有必定帮忙，参考投资名目的测算逻辑，归纳思索资本工夫代价、融资本钱等方面，内部收益率保证在公道程度。

　　此形式下首要合用处所国企实行的公益性或准运营性名目，后期扶植资本存留缺口，估计会在将来年度经过财务付出、下级财务补助和用户付费支出等体例补足扶植资本缺口，条件必须社会本钱阶段性的供给资本撑持，社会本钱可能采用权力类或债权类体例撑持平台公司，权力类包罗间接认购平台股权、与平台配合成扬名目公司、社会本钱组装基金认购名目公司股权、社会本钱购置当局指导基金或平台发动的财产基金份额等，债权类包罗自行或引入包管机构为平台融资供给包管、为平台供给融资租借或保理等融资旅途、引入非标定融产物为平台融资等。

　　平台公司获得当局法定受权，具有必定地区规模或名目的投资、扶植、经营等势力，平台公司经过“两招并一招”形式，经过“社会投资人+EPC”形式公然投标选定社会投资人，中标社会投资人与平台公司组装名目公司或供给融资办事，由名目公司职掌该地区的投融资和扶植经营，动工部门由具有动工才能的社会投资人自行实行。社会本钱与平台公司商定加入体制、节点和加入体例，社会本钱的目的是阶段性为当局平台公司供给资本撑持，转让资本的时机本钱和工夫代价，经过基建名目的动工成本整体均衡。

　　与EPC+F名目危急点和存眷点根本分歧，必须注重的是，股权的加入和加入必须实行共有物业评价和出场买卖法式，存眷本身企业的财办理理红线，制止产生违规包管、违规拆借资本等行动的产生。

　　地皮整备的观念首要来历于深圳市，首要目标是办理城中村革新的汗青遗留题目和存量低效无功效地的盘活，以《深圳市地皮整备好处兼顾名目办理法子》、《深圳市地皮整备好处兼顾法子（收罗定见稿）》为首要策略根据，首要实行鸿沟：

　　1. 地皮整备的首要范围：以原墟落团体经济集体继受单元及其成员现实控制力用地为首要实行工具，合用于以未美满征（转）地抵偿手续用地、已征未美满出让手续用地、共有已出让用地等存量低功效地。此中，原墟落团体经济集体继受单元首要本来的墟落地区乡村化后构成新的街道、社区工等下层自制办理单元，或原村团体经济公司化的法人主体。

　　2. 首要实行思绪：好处兼顾名目依照当局主宰、社区主体、社会介入的规定，归纳思索名目规模内未美满征（转）地抵偿手续用地和原墟落团体经济集体继受单元正当用地，经过计划、地皮、资本、产权等兼顾手腕，停工整备规模沿海皮确权。当局与原墟落团体经济集体继受单元“算大账”，经过资本放置、地皮确权、用地计划等手腕，放置地皮，保护空间须要。原墟落团体经济集体继受单元与相干权力人“算细账”，经过泉币、股权和什物安设等手腕，保证权力人相干权力。

　　3. 留用地皮：是指按本法子核算并确认给原墟落团体经济集体继受单元的用地，包罗名目规模内已批正当用地、名目规模综合内勤入正当目标和真名目审定好处同享受地除留用地皮外，其它地皮全数托付当局办理。

　　留用地皮包罗根底修建面积、配套修建面积和同享修建面积。根底修建面积归属于原墟落团体经济集体继受单元，用于社区成长和搬家安设。配套修建面积为配建的社区级大众举措措施，建成后无偿托付当局，产权归当局通盘。同享修建面积60%用于人材住宅、大众租借住宅、保护性租借住宅或立异式财产用房，由当局或当局指定机构回购，其它40%的修建面积经过好处同享归属于原墟落团体经济集体继受单元。

　　4. 实行体例与买卖构造：原墟落团体经济集体继受单元、不动产权力人或商场化主体算作搬家主体，集体在地皮整备单位内的搬家抵偿、修建物撤除、配建社区大众办事举措措施、扶植安设房、保护性租借住宅、商品室第开辟等，留用地和谈体例出让给不动产权力人或商场主体，地价尺度依照差别功效分类收取，加权价钱要远低于商场价，原墟落团体经济集体继受单元、不动产权力人或商场化主体获得地皮利用权后，经过房地产开辟的支出、当局的财务资本放置和配套社区贸易的经营等笼盖名目全数的地皮清算和二级开辟本钱。

　　综上所述，地皮整备首要是指针对村团体的和谈搬家行动，首要践行的规定是“自立志愿”，在契合计划的条件下，墟落团体经济集体将其所掌握的共有扶植用地（计划已调节为共有地皮，然则未征地或虽已征地然则未停工出让手续），经过投标体例引上天皮后期清算互助方、或自行集体停工革新规模内革新志愿咨询、地皮房产查询拜访、搬家抵偿和地皮地平坦等后期事情，在到达地皮出让前提后由当局以和谈出让体例将地皮利用权出让给该墟落团体经济集体绝对应的法人单元或互助的商场主体或两者互助，经过上述操作完毕“城中村”开辟革新的一二级联动。

　　从法令合规角度，地皮整备是经过征收的体例照章获得地皮，集体后期开辟、贮存以备供给的地皮储蓄行动。该当契合地皮储蓄的相干策略哀求。在地皮整备此类地皮储蓄操作形式中，笔者的话以为大要合规，缘由以下：

　　地皮整备的实行主体或搬家主体并不是地皮储蓄机构，土储机构是把征地拆迁抵偿办事和储蓄地皮后期开辟两个枢纽，经过当局购置办事和当局洽购的体例授与原墟落团体经济集体继受单元、不动产权力人或商场化主体，地皮清算停工后仍是有土储机构贮存以备供给，即地皮整备其实不冲破地皮储蓄的红线哀求，在深圳的新版收罗定见的法子中，也明白“留用地在出让前，应退回停工地皮入库相干手续”，也明白处于公益目标和非扶植用处的的汗青征地分歧用地皮整备法子，即公益属性的拆迁属“法定征收”，由当局主宰并具有行政强迫性，与地皮整备这类商场化的和谈搬家是有素质区分的。

　　2.地皮整备的村团体留用地经过和谈体例出让，也其实不违反法令律例哀求。按照《和谈出让共有地皮利用权划定》，和谈出让是指国度以和谈体例将共有地皮利用权在必定年限内出让给地皮利用者，由地皮利用者向国度付出地皮利用权出让金的行动。统一地块只要一个幻想用地者的，市、县黎民当局河山资本行政主管部分方可依照本划定采纳和谈体例出让，但贸易、观光、文娱和商品室第等运营性用地之外。

　　依照《中华黎民共和国乡村房地产办理法》，地皮利用权出让，可能采纳拍卖、投标或两边和谈的体例。贸易、观光、文娱和奢华室第用地，条件好的，必需采纳拍卖、投标体例；不前提，不克不及采纳拍卖、投标体例的，可能采纳两边和谈的体例。采纳两边和谈体例出让地皮利用权的出让金不得低于按国度划定所肯定的最高价。

　　和谈出让本便是法令律例许可的地皮出让体例之一，乡村革新范围中良多子名目的地皮出让，好比保护性安居工程、体裁举措措施、汗青文明庇护、科教立异等，界定为不具有公然投标拍卖的尺度，并没有不当。地皮整备这类必须兼顾各方好处、汗青遗留题目稠浊和地皮色采浓重的地块，天然契合和谈出让的尺度。

　　3. 相关隐性债权，地皮整备中，实行主体是原墟落团体经济集体继受单元、不动产权力人或商场化主体，其所支出的条件拆迁抵偿本钱首要经过留用地的投资开辟来笼盖，不固化当局中持久付出使命，当局财务资本应用大概只是是一小部门资本来历，相似投资补贴之类。不涉及隐性债权的“雷区”。相关隐性债权详见 《处所当局隐性债权的逻辑与界定》 一文。

　　“做地”一词，首要来历于广州的“做地十条”——《广州市黎民当局办公厅对于印发广州市撑持兼顾做地推动高质料成长事情办法的告诉》（穗府办函〔2023〕12号）和郑州的《对于印发郑州市乡村路线交通场站及周边地皮归纳开辟实行办理法子(暂行)的告诉》（郑政文〔2021〕57号），首要实行鸿沟：

　　1. 做地和地皮收储相分手，将地皮清算各项后期详细事情自力展开，构成净地后向地皮储蓄机构请求交储。

　　3.做田主体自立筹集资本，职掌征收抵偿安设事情，实行“七通一平”，将“生地”做成“熟地”交由当局收储。勉励金融机构经过、企业债、公司债等其余金融对象对做田主体给予做地资本撑持。勉励社会机构创造做地专项基金，撑持做田主体融资。

　　5.可将做地与地皮开辟扶植一并经过公然招商选定做田主体，做田主体在停工后期各项事情并按划定交纳地皮出让金后，以和谈出让体例获得地皮利用权，停止开辟扶植。

　　明树云数据纠合平台未来自差别渠道的数据停止调整，包罗行业数据源、大众数据源、金融数据源、科研数据源、社会数据源可能越发周全地领会数据，进而更好地停止剖析和决议计划。

　　现已上线：基建投融资策略、当局庞大名目、企业ESG盘问、逐日中标速递、EOD对象、企业功绩图谱、环保专题数据利用等多款数据利用产物，在这边，用户不但是数据利用的利用者，也能够成为数据利用的出产者。