列位投资同业们，大师献岁好！又是新的一年，感激大师这两年来的一齐陪同，每次看到大师暖和的留言都能让我布满打动，投资是一条比力“辛劳”的门路也是一条“光亮”的门路，也恰是由于有大师的撑持可以或许让我在忙碌的事情中对峙上去，在这边感激大师，也祝列位献岁欢愉，但愿在18年可以或许“多拿地”、“拿好地”、拿很多多少很多多少的奖金，更加关键的是，但愿大师可以或许在新的一年有更多的生长！

　　步入正题，险些每名投资职员都逃不离投资测算，熬夜做测算险些是投资职员的主乐律，看似大意的一张表格暗含富厚的财、税、法、营销、计划等常识，值得每名投资从业职员深切研讨。当日和大师瓜分四点做投资测算的小技能，都是事情中的血泪史，没必要定都合适大师，瓜分进去供大师参照。

　　这边的投资测算表“精算”是指具体测算，做此类测算咱们须要调和营销（前策）共事对墟市停止深度调研并给出计划及售价倡议，须要设想共事停止规划强排，须要本钱及市政共事踏勘地块现场并停止本钱测算，须要财政共事供给融资倡议并停止现款流方案，看来做好一个名目“精算”是须要泯灭较大的人力、物力、财力，而咱们投资职员每一年每个月都市打仗数百数十个名目，是不是每个名目都须要咱们这样大张旗鼓地去测算呢？

　　我的倡议是不需要！每名投资职员的工夫都长短常无限的，你把工夫耗在了这个“不前程”的名目上，必将或错失“光亮名目”的好时机，是以咱们须要一个更加大意有用的对象来对名目停止“粗算”，借助这个“粗算”对象咱们不妨加紧高效地判定这个名目的可行性彩名堂官方网，若是可行咱们才有需要去集体结尾“精算”，此类“粗算”对象等于“简版测算表”。“简版测算表”凸起一个“简”字，结尾该表不须要集体强排、不须要放置现款流、不须要营销共事深度介入，咱们只要要肯定一个根本的名目业态、业态售价，参考企业本钱程度肯定各业态经历本钱便可结尾测算，列位投资同业们完整不妨参考本人公司测算表逻辑设想一个本人的“粗算”测算表。

　　每名投资职员都市有自力去墟市调研或加入名目构和的时机，若何可以或许做到第临时间判定名目是不是可行？牧诗的经历是熟记本人企业各业态（高层、洋房、别墅、贸易、办公）本钱程度，好比高层建安本钱程度、营销/财政/办理用度程度、税金程度，和三者汇总后的高层全本钱程度，有了如许一个根底事情今后，每当你去到一个新的乡村或拿到一个新的名目，只要要分解本地的售价环境就不妨约略判定名目可继承的地价在甚么程度，辅佐本人对名目的判定相等有用。举个例子，假定你领会到你们公司洋房的（净水）建形成本为3200元/㎡，营销/财政/办理用度及税金阴谋占到售价的12%摆布，你们公司对名目的成本率央求是15%，本地洋房建面净水售价10000元/㎡，那咱们就不妨大意判定这个名目我们只可继承的最洼地价约略为：10×12%**000×15%=4100元/㎡，那末咱们在构和时快要尽大概将含税后的地价压到4100元/㎡三个方面，不然该名目就没法子玩儿了。

　　那末怎样去熟记本人企业的本钱程度呢？牧诗的经历是找本钱部共事拿到本人企业在本地以前已开辟或恰逢开辟名目的全本钱数据，名目多多益善，将通盘名目的本钱数据按公司本钱科目枚举做成一个统计表，将该表格打印贴到本人工位随时看来的处所，日复一日企业通盘本钱数据都“印”在你脑中了。

　　前方咱们已说到，投资职员结尾一个名目测算须要调和设想、本钱、营销、财政、市政等各个本能机能部分共事，看似漫不经意的“调和”二字在现实事情中须要泯灭十分大的精神，偶然乃至是障碍名目推动的困难！为何呢？由于每一个部分共事手头上都有较多的事情须要结尾，腾收工夫来共同投资部结尾测算了，本人的事情常常须要加班结尾；其次，结尾测算的过程当中因为构和前提的变革、带领希图的变革常常致使名目规划屡次变动，每次变动常常都市随同部分的反复性休息，改一次OK，改两次委曲OK，改三次对脾性再好的共事也很难承诺了，这个时间就十分磨练投资职员了，一方面名目报告请示工夫是刚性的没法变动并且十分紧急，另外一方面横向部分共事又不共同，深宵给共事打德律风墟市碰到“关机”或“德律风不在办事区”的有木有？！

　　为尽大概削减以下情况的产生，牧诗倡议列位投资同业无妨本人学会自力结尾一个名目测算，如计划规划目标、发卖方案、方案等也可以本人结尾，更有凶猛的投资大神不妨测验考试本人处置大意的强排、本钱测算及财政测算。投资职员具有如许的才能今后，大意的测算完整不妨本人搞定，不消过量地依靠横向部分共事，固然测算后果进去仍是须要找相干部分共事复核的（躲避错误负担），复核可比本人做很多多少了，横向部分共事对你也就热忱多了。

　　如许一方面不妨熬炼本人的才能，另外一方面不妨加速名目的推动，手脚一位“有寻求”的投资职员是应当测验考试的。

　　搜集本人地点乡村的汗青地皮成交消息并构成本人的“地皮成交消息库”，消息库应包罗每宗地皮的占大地积、容积率、计容面积、肇端亩单价、楼面价、成交亩单价、成交楼面价、溢价率、成交企业、特别计划前提等消息。时候存眷地皮墟市动态，每成交一宗地皮都将相干消息统计到本人的消息库中。与此同时，可找一份乡村控规图，将已成交地皮标注到控规图中，做到“表图合一”！如许做的益处在于，一方面不妨加紧把握全部乡村地皮墟市的概略，加深对区位、地价、企业投资战略的领会；另外一方面更加关键的是，你不妨对全部乡村的地皮做一个详实的排查，若多年前成交的地皮于今还未完工，你完整不妨去寻觅互助的时机，这为拓展企业地皮资本大有裨益。